Арендодатели все чаще выбирают краткосрочные контракты, чаще всего на срок до 11 месяцев. Это позволяет им обходить некоторые обязательства, связанные с долгосрочной арендой, которая, как известно, привязана к строгим правилам, пишет Дзен-канал "НОРМАТИВНЫЙ | Юридические нюансы ".
Об усложнении отношений
Согласно законодательству, долгосрочные договора требуют обязательной регистрации в Росреестре и предоставляют арендаторам определенные преимущества, такие как приоритет при продлении аренды (ст. 683 Гражданского кодекса РФ). Чтобы избежать этих обязательств, многие арендодатели добавляют в краткосрочные контракты пункты о возможности автоматического продления, если обе стороны не против.
Однако такая стратегия уже не так безопасна. В важном Постановлении Конституционного суда РФ от 2 июня 2022 года отмечается, что если операция по аренде фактически продолжается более года благодаря частым пролонгациям краткосрочных договоров, то отношения считаются долгосрочными. И это влечет за собой серьёзные последствия для собственников.
Правила расторжения договора
Включение в договор условия о возможности одностороннего расторжения возможно только при наличии вины арендатора, например, за жесткие нарушения или крупные долги. Просто так расторгнуть контракт и выселить жильцов до окончания срока не получится. В случае отсутствия оснований для расторжения арендаторы могут обратиться в суд для защиты своих прав и получения возмещения убытков.
В контексте долгосрочных договоров (сроком более года) собственники практически лишены права выселения арендаторов без решения суда, так как Конституция РФ (ст. 40) гарантирует право на жилье и защиту стабильности проживания. Когда краткосрочный договор систематически пролонгируется, он фактически превращается в долгосрочный, что исключает быстрое выселение без юридических процедур.
Надежные стратегии для арендодателей
Во избежание судебных споров при выселении арендаторов, арендодателям рекомендуется заключать новые краткосрочные соглашения без условий о продлении. Это поможет придерживаться законодательных норм и избежать проблем. Оптимальным становится срок найма, не превышающий одного года, и отсутствие пунктов о автоматической пролонгации. При необходимости продления следует оформлять новый договор.
Такой подход соответствует рекомендациям Конституционного суда и позволяет защитить интересы арендодателей, не сталкиваясь с неприятными последствиями от недобросовестных жильцов.
